«Квартирный вопрос» для многих граждан является приоритетным и решение его, кажется, состоит лишь в выборе одного из наиболее распространенных вариантов:
• приобретение квартиры за наличный расчет. Это отличный вариант, особенно с учетом того, что продавец сразу получает всю необходимую сумму, а покупатель получает все права на имущество моментально после оплаты, без ежемесячных выплат, доплат и т.п. Однако на практике скопить и заплатить всю требуемую сумму одним платежом довольно тяжело. Вместе с тем, интересным видится покупка квартиры с рассрочкой платежа;
• покупка квартиры в ипотеку. Да, это популярный и довольно часто используемый вид приобретения жилплощади, но юридически неподкованного гражданина могут «приятно» удивить расхождения в объеме взносов по процентам, скрытые переплаты... Кроме того, пока пороговая сумма не будет погашена, отсутствует возможность проживать в квартире на правах собственника и экономить отчасти на арендной плате за другое жилье на время ожидания.
Гражданским правом предусмотрен и другой вид сделки, который предполагает составление договора аренды квартиры с последующим выкупом. Интерес возникает даже при прочтении самой формулировки. Ведь из нее легко понять, что такой вариант будет предполагать проживание в квартире и до того, как будет погашена полная сумма ее стоимости.
Почему к такому виду продажи прибегают достаточно редко? Такое соглашение предусматривает последующую передачу собственности владельцем, а многие из них рассматривают свою лишнюю жилплощадь как дополнительный актив, приносящий пассивный доход, ведь спрос на аренду жилья всегда очень высок и цены могут меняться в сторону повышения, как и сама стоимость квартиры. Виной тому еще и банальная неосведомленность, как желающих приобрести жилье, так и собственников, а также мнимые риски, которые могут беспокоить владельца или нежелание им вникать в суть самой сделки.
Конструктор документов ProstoDocs позволит быстро подготовить правильный договор аренды квартиры с дальнейшим выкупом.
Хоть вышеизложенный способ покупки на практике и используется крайне редко, однако, это не говорит о том, что заключение таких сделок явление исключительное. Но отсутствие устойчивых правил, практики выработки таких соглашений, большого делового оборота по таким сделкам – все это отпугивает владельца. Непонятна и конечная цена суммы сделки, ведь со временем она может меняться и на момент окончания выплат может превысить сумму, указанную в договоре аренды квартиры с последующим выкупом, образец документа ведь может и не предусмотреть этот момент. Соответственно, при составлении и формировании шаблона договора аренды квартиры с выкупом важно внимательно определить порядок расчетов между сторонами.
В реальной жизни такой вид соглашения напоминает покупку в рассрочку, при которой покупатель сразу вселяется в квартиру. Цена арендной платы с выкупом в таком случае, естественно, существенно выше обычной арендной платы, а длительность рассрочки не превышает обычно три года.
Это действительно два схожих вида правовых отношений, но они регулируются различными нормами права. Так или иначе, решение о применимости какого-либо способа остается на откуп покупателю и собственнику – они вправе выбрать то, что устроит в одинаковой степени их обоих.
Любой образец договора аренды квартиры с последующим выкупом должен предусматривать регулирование двух блоков правоотношений:
- аренды квартиры;
- переход прав на квартиру после ее выкупа к арендатору.
Наиболее полно учесть все права и обязанности сторон при его заключении поможет помощь конструктора документов ProstoDocs, особенно если обе стороны хотят добиться максимальной прозрачности сделки.
Некоторые моменты, касающиеся будущих правоотношений при заключении договора можно узнать из ГК РФ (ст. 554-555 об определении предмета в договоре продажи недвижимости). При выборе тех или иных вариантов ответов на вопросы конструктор предложит справочную информацию, чтобы Вы не допустили ошибку.
В условия договора аренды квартиры с последующим выкупом обязательно должны быть внесены следующие данные:
• полная информация о сторонах договора;
• сведения о недвижимом имуществе (арендуемом);
• сумма выкупа и порядок выкупа;
• сумма арендной платы и порядок выплаты.
Если не будет прописан хотя бы один из этих пунктов – весь документ или отдельную его часть могут признать недействительной. Очень важно еще учесть, что в нем необходимо указать, когда именно переходит передача собственности к новому владельцу: по истечению срока аренды, либо же будет предусмотрена возможность досрочной выплаты, то есть момент перехода наступит после последней уплаты платежа. Дополнительные условия также должны быть оговорены и внесены в конченый вариант соглашения по желанию сторон.
Ознакомиться на сайте можно с примером заполнения договора аренды квартиры выкупом, образец содержит в себе основные моменты, которые учитываются при составлении данного типа сделки.
Возможные изменения цены недвижимости, арендной платы должны быть в обязательном порядке отражены в условиях договора аренды квартиры с последующим выкупом. Например, покупатель и продавец могут договориться заранее о том, что изменение рыночной цены на квартиру никак не отразиться на конченой стоимости, и не включать этот пункт в договор аренды квартиры с выкупом. Также можно внести пункт, который бы предусматривал перерасчет арендных платежей с учетом инфляции. Учесть можно и фиксированный размер суммы ежемесячного выкупного платежа в иной валюте – долларах или евро. Всё это и многое другое позволяет предусмотреть в соглашении наш конструктор документов.
Для того чтобы избежать последующих недоразумений, следует закрепить общую сумму недвижимости, либо же все факторы на нее влияющие, составив общую формулу исчисления. При возникновении спорных вопросов рекомендуется учесть постановление Пленума ВАС РФ (17.11.2011 N 73 ред. 25.12.2013 об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды).
Если же владелец настаивает на внесение особых условий в бланк договора аренды квартиры с последующим выкупом в части формирования стоимости, возникает вопрос: согласится ли впоследствии покупатель платить цену большую, чем было оговорено вначале? Естественно, обратная ситуация также возможна – квартира может и подешеветь. Поведение, как владельца, так и приобретателя трудно предугадать в случаях изменения цены в ту или иную сторону.
Конечно, стороны могут обратиться в суд за изменением условий договора в случае существенного изменения стоимости недвижимости, даже если это не было учтено. Однако без наличия всех этих условий в изначальной версии образца договора аренды квартиры с выкупом, все судебные притязания любой из сторон не будут рассматриваться, в случае возникновения спорных моментов между ними.
Ценовые изменения закрепляются согласно ГК (ст. 614) в виде отдельного соглашения об изменении суммы ежемесячных платежей по выкупу.
Любое соглашение подобного вида требует государственной регистрации, если длительность аренды превышает 11 месяцев, а сторонам следует внимательно ознакомиться со всеми условиями и учесть все возможные риски. Любой переход права собственности обязательно регистрируется в органах Росреестра.
Соглашение аренды квартиры с последующим выкупом, как правило, устроит владельца имущества в том случае, если конечная сумма сделки превысит все иные возможности получения дохода от собственности за время его действия, то есть это сумма без учета текущей рыночной цены имущества на момент подписания договора.
Положение покупателя в некотором смысле незавидно, ведь если он сможет погашать все ежемесячные платежи, владелец будет иметь право выселить его без возвращения уплаченных до этого сумм, как за аренду, так и за выкуп. Ведь данный платеж будет расцениваться как арендная плата. Ощутимым плюсом является лишь возможность проживания в квартире, которая станет ему принадлежать в будущем - это и будет явным отличием от покупки в ипотеку жилья на вторичном рынке.
Перед принятием решения следует отдельно обсудить все вопросы с теми, кто уже заключал договор аренды квартиры с правом выкупа, образец заполнения которого, также может дать много ценной информации.
Конструктор документов окажет помощь непосредственно перед заключением сделки, а также позволит более грамотно и полно обозначить все отношения между сторонами.