Как составить договор купли-продажи квартиры с обременением?

Покупка недвижимости – процесс всегда приятный, но не всегда простой. Если на квартире вашей мечты есть какое-либо обременение – то придется основательно подготовиться к сделке, чтобы избежать возможных споров в дальнейшем.

Виды обременений, которые могут быть при заключении типового договора купли-продажи квартиры:

• Ипотека;

• Арест;

• Рента;

• Несовершеннолетние/недееспособные.

Также к обременениям юристы относят аренду, совместную собственность, доверительное управление и так далее. Все виды перечислены в ФЗ № 122. Полноценный переход права собственности от действующего владельца к потенциальному произойти не может, если не будет получено разрешительных документов на сделку от того, кто наложил это обременение. Заполнять договор купли-продажи квартиры с обременением (образец) можно только в том случае, если собственник предоставит полный пакет документов покупателю, в противном случае сделка может быть признана недействительной.

 

Как заполняется договор купли-продажи квартиры с обременением ипотекой?

Вне зависимости от типа обременения у собственника должно быть письменное согласие залогодержателя на продажу. В случае, если вы составляете договор купли-продажи квартиры, обремененной ипотекой, важно предоставить официальное согласие финансовой организации, которая выдавала кредит. Банки всегда положительно реагируют на подобные запросы со стороны клиентов, ведь главное для них – погашение ссуды.

В случае с ипотекой порядок действий следующий:

• Стороны подписывают предварительный договор, после чего покупатель передает продавцу часть денег;

• Далее покупатель либо переоформляет оставшуюся часть кредита на себя, либо выплачивает банку всю сумму (либо выплачивает всю сумму продавцу, который обязуется погасить задолженность в финансовой организации);

• Обременение снимается (в случае полного погашения), и стороны могут составить договор купли-продажи квартиры, после чего – зарегистрировать переход права собственности.

Схема работает и в том случае, если квартира находится в залоге не у банка, а у другого юридического или физического лица.

 

Как быть в других ситуациях, заключая договор купли-продажи квартиры с обременением?

Вне зависимости от ситуации, любой договор купли-продажи недвижимости должен содержать информацию о сторонах сделки, подробное описание объекта (квартиры), указание стоимости и порядок расчета между покупателем и продавцом. Разумеется, собственник и будущий владелец берут на себя в рамках соглашения определенные обязательства.

Итак, теперь конкретно - виды обременений и особенности сделок:

1. Арест – самый сложный из всех видов обременения. Как правило, получить согласие госоргана будет довольно сложно до тех пор, пока должник не выполнит все свои обязательства перед законом. Судебные инстанции и полиция не отличаются такой лояльностью, как финансовые организации;

2. Аренда – самый простой вид. На сделку он практически никак не влияет – собственник недвижимости может меняться хоть каждый день, но если у арендаторов есть действующий договор аренды – выселить их не удастся до окончания срока действия соглашения (разве что – путем переговоров);

3. Рента – договор пожизненного содержания. Мало того, что новый собственник не имеет права выселить получателя ренты, так еще и дальнейшие манипуляции с недвижимостью (например – перепродажа) не могут совершаться без согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);

4. Несовершеннолетние и недееспособные – если такие лица выступают в роли собственников недвижимости или просто прописаны в квартире, то сделка без согласия органов опеки и попечительства и/или официальных представителей (родителей, опекунов) невозможна 

Если недвижимость находится в совместной собственности супружеской пары, то вне зависимости от того, кто указан в правоустанавливающих документах и кто является плательщиком всех коммунальных счетов, должно быть письменное (и нотариально заверенное) согласие второго супруга на сделку.

На сайте «ПростоДокс» вы можете заполнить и скачать договор купли-продажи квартиры 2021 года. Документ актуален и соответствует всем требованиям законодателя. Вам нужно лишь ответить на вопросы, которые подготовили для вас практикующие юристы. В результате на заполнение любого договора уйдет не больше 15 минут! Попробуйте, и убедитесь сами!