Договор найма квартиры – это соглашение, которое заключается между нанимателем и наймодателем в соответствии со ст. 671 ГК РФ. Собственник недвижимого объекта (в некоторых случаях – уполномоченное лицо) передает помещение за определенную плату и во временное пользование. Наниматель может использовать квартиру только для проживания, а не для коммерческих целей.
Типовой образец договора найма квартиры содержит раздел «Предмет». В качестве предмета в рамках соглашения выступает помещение, которое отвечает требованиям законодателя и юридически признается жилым. В ст. 673 ГК РФ зафиксировано, что это помещение должно быть априори пригодным для проживания и изолированным. Соответственно, нельзя сдавать в найм неизолированные помещения (общее имущество в многоквартирных домах, комнаты вспомогательного пользования и т.д.).
Если наймодатель пытается сдать помещение в дачном или садовом домике, которое не было официально признано жилым, то наниматель не должен вступать в сделку, так как она противоречит требованиям законодателя.
Можно заключать договор на найм квартиры или комнаты в ней, но только с условием, что комната или ее часть являются изолированными от общего помещения.
Фактически, предметом соглашения о найме могут быть только:
1.Жилые дома;
2.Квартиры, расположенные в жилых домах;
3.Собственно, комнаты в квартирах или домах, но с условием их изолированности от общих помещений.
Ст. 674 ГК РФ указывает, что форма соглашения о найме может быть простой письменной.
Договор найма жилой квартиры подразумевает наличие 2-х сторон:
1.Нанимателя;
2.Наймодателя.
Передавать жилье может только собственник, а если недвижимость находится в совместной или долевой собственности, то необходимо заверенное согласие всех владельцев (или их подпись в договоре о найме).
Обратите внимание, если речь идет о съеме жилья организацией для своих подчиненных или в других целях, то заключается договор аренды. Соглашение о найме подписывается между физическими лицами (или юридическим лицом-наймодателем и физическим лицом-нанимателем) и подразумевает передачу квартиры для проживания нанимателя и его семьи во временное пользование за умеренную плату.
Чтобы соглашение соответствовало всем нормам, в него следует внести такую информацию:
1.Описание квартиры, дома (или комнаты). Из него должно быть понятно, о каком объекте идет речь. Для этого нужно указать точный адрес, количество комнат, площадь. Описание должно быть либо в самом соглашении (что желательно), либо в акте приема-передачи. Обратите внимание, если наймодатель передает во временное пользование не только жилое помещение, но и мебель, технику и, к примеру, посуду, все это следует внести в акт. Так наниматель сможет избежать неприятных ситуаций с обвинением в воровстве, порче имущества и так далее;
2.Размер платы за жилье обязательно должен быть обозначен в соглашении. Это требование ст. 682 ГК РФ. В большинстве случаев плата перечисляется ежемесячно, но стороны могут выбрать более удобный для них график выплат;
3.Обязательно зафиксируйте размер гарантийного взноса. Сумма может быть равной или большей, чем ежемесячный платеж. При выселении она возвращается обратно нанимателю, если наймодатель не выявит каких-либо серьезных нарушений;
4.Условие об оплате коммунальных платежей также должно быть согласовано. В соответствии с общей практикой, эта обязанность перекладывается на нанимателя, но стороны могут зафиксировать иное;
5.Также следует оговорить, кто будет заниматься косметическим и капитальным ремонтом при необходимости.
Сложно представить соглашение, в котором не будут указаны ФИО и паспортные данные сторон. Проживание в квартире без договора найма встречается все реже, как правило, наниматель и наймодатель стараются обезопасить себя, свое имущество и деньги.
Сдача жилья по договору может быть на срок до 5 лет. Договоры, найма не регистрируются в государственных органах, вне зависимости от срока, на который они заключены (ст. 131 ГК РФ). Соглашение вступает в силу с момента его составления и подписания.
У каждой из сторон соглашения найма есть ряд прав и обязанностей. Разумеется, они регулируются самим соглашением и по договоренности сторон. Но некоторые из них являются стандартными и установленными законодателем. Важно учесть:
•Наниматель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, но предварительно сообщив об этом наймодателю минимум за 3 месяца до выезда. Требование, как правило, не используется на практике. Оно подходит только для тех случаев, когда одна из сторон планирует подавать исковое заявление в суд;
•Наймодатель может выселить досрочно нанимателя только имея на руках решение суда, а получить его можно в таких случаях: если наниматель не вносит плату за квартиру более 6 месяцев (для долгосрочных) или 2 раз подряд (для краткосрочных); если квартира используется не для проживания; если наниматель причиняет вред имуществу;
•Наниматель, который планирует жить в квартире вместе с семьей, должен указать супруга/супругу и детей в договоре. Иначе впоследствии он сможет заселить их только при наличии согласия наймодателя;
•По истечению срока действия соглашения у нанимателя есть преимущественное право найма (ст. 684 ГК РФ).
Наймодатель имеет право продать квартиру без согласования с нанимателем. Но выселить жильцов новый собственник не сможет до тех пор, пока не закончится срок соглашения о найме.
Скачать договор аренды договор найма квартиры вы можете на сайте «ПростоДокс». Сервис позволяет заполнять соглашения без особых сложностей. Вам нужно ответить на вопросы, которые подготовили практикующие юристы, а система распределит информацию по разделам соглашения. Попробуйте и оцените преимущества!
Вы можете перейти на следующие варианты договора найма - образцы заполнения представлены конструктором и уже заполнены в соответствии с типом выбранного договора:
Все разновидности договоров найма, которые можно подготовить на конструкторе, смотрите в разделе Договоры найма >>.